宅地建物取引士試験 平成30年(2018年)10月 問25: 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

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権利関係
AがBに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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この問題の本文・選択肢・正解・解説(展開)

問題本文

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

選択肢

  • 1.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
  • 2.収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
  • 3.鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。
  • 4.限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

正解

1. 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。

解説

不動産鑑定評価基準の基礎問題。最有効使用の原則は不動産価格形成の中核的原則で、不動産価格は最有効使用を前提として形成される。収益還元法は賃貸用・事業用不動産だけでなく、自用不動産にも賃貸を想定して適用可能。鑑定評価では原価法・取引事例比較法・収益還元法の3手法を併用するのが原則。限定価格は市場限定下の経済価値で、民事再生法に基づく早期売却は「特定価格」に分類される。

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