宅地建物取引士試験 平成24年(2012年)10月 問25: 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

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権利関係
民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない。」と定めている。次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

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この問題の本文・選択肢・正解・解説(展開)

問題本文

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

選択肢

  • 1.不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析すること等が必要である。
  • 2.不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。
  • 3.取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。
  • 4.原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。

正解

4. 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。

解説

不動産鑑定評価基準の論点。①価格形成要因は効用・相対的稀少性・有効需要の三者に影響を与える要因をいう(基準総論第3章)。②投機的取引と認められる事例は採用できない(総論第7章)。③取引事例の選択は近隣地域・同一需給圏内類似地域から、必要やむを得ない場合は近隣地域の周辺地域からも採れる(総論第7章)。④原価法の減価修正は耐用年数に基づく方法と観察減価法があり「併用すべき」(総論第7章第1節)。よって「併用できない」とする肢4は誤り。

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