平成24年(2012年)10月宅建問39 | 宅建 | goukaku.dev

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権利関係

民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない。」と定めている。次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

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この問題の本文・選択肢・正解・解説(展開)

問題本文

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

選択肢

1.当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
2.当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
3.当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。
4.当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が瑕疵担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。

正解

4. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が瑕疵担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。

解説

瑕疵担保責任に関する特約制限(法40条、品確法)。①新築戸建住宅でも、買主が宅建業者を代理人としていても、買主自身が非業者である限り40条適用、瑕疵担保期間の特約を定めないこと自体は違反ではない(民法・品確法の規定が適用)。ただし新築住宅は品確法で構造耐力上主要な部分等10年間瑕疵担保責任が強行。②業者間取引は40条適用除外(78条2項)、瑕疵担保責任を負わない特約も有効。③非業者買主との中古建物で「引渡し日から2年間」とする特約は買主に不利ではない範囲で有効(40条1項本文「2年以上」)。④非業者買主と「契約解除はできず損害賠償のみ」とする特約は買主に不利な特約として無効(法40条2項)、違反。

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