宅地建物取引士試験 平成25年(2013年)10月 問11: Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸（転貸）した。この場合に

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権利関係
次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

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問題本文

Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸（転貸）した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

選択肢

  • 1.BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
  • 2.Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
  • 3.AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
  • 4.AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

正解

4. AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

解説

定期建物賃貸借における転貸借の扱いに関する問題。無断転貸は信頼関係を破壊しない特段の事情があれば解除不可(判例)。賃貸借が賃借人の債務不履行で解除された場合、転貸借は履行不能で終了し、賃貸人は転借人に明渡請求可(判例)。期間満了で原賃貸借が終了する場合は転借人に通知が必要だが正当事由は不要。借地借家法32条1項の賃料減額請求は強行規定とされるが、定期建物賃貸借では38条9項により当事者間の特約で排除可能。

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