宅地建物取引士試験 平成30年(2018年)10月 問11: AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の

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権利関係
AがBに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

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問題本文

AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

選択肢

  • 1.本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
  • 2.本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
  • 3.本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
  • 4.Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。

正解

2. 本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。

解説

借地借家法の借地権に関する問題。事業用定期借地権は公正証書必要(借地借家法23条)、居住用は不可。普通借地権の存続期間は30年以上で、それより短い特約や更新請求権排除特約は無効(借地借家法9条・3条)。存続期間は60年でも有効で公正証書不要。借地権の対抗には借地権者本人名義の建物登記が必要(借地借家法10条1項)、家族名義では対抗不可(最大判昭41.4.27)。

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