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権利関係
所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。
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いずれも宅地建物取引業者であるＡ社、Ｂ社及びＣ社（以下この問において「売主ら」という。）が、分譲マンションを共同で建築、販売することとなり、建築確認を受けた後、工事完了前にその一室を 5,000 万円で宅地建物取引業者ではない個人である買主に売却しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に違反するものはいくつあるか。 ア 売主らは、共同する全社が各個に重要事項説明を実施すると、かえって買主を混乱させると考え、買主の了解を得た上で、Ａ社 1 社を幹事社とし、Ａ社の宅地建物取引士が単独で重要事項説明書に記名のうえ、買主に交付し説明を行った。 イ 売主らは、Ａ社の事務所において買主から買受けの申込みを受け、売買契約を締結したが、売主らは当該売買契約には法第 37 条の 2 の規定に基づくいわゆるクーリング・オフの適用はないと判断し、クーリング・オフについて買主に告げる書面の交付は行わなかった。 ウ 売主らは、当該物件については、重要事項説明の時点では共用部分に関する規約が案であるので、買主の了解を得た上で、契約締結後に決定した規約を交付することとし、重要事項説明書への記載は省略した。 エ 売主らは買主から手付金 500 万円を受領することとしたが、手付金の保全措置を講じる必要はないと判断し、手付金保全措置の概要について重要事項説明書への記載は省略した。
3. 三つ
宅建業法の共同売主による分譲マンション販売に関する問題。ア:共同売主の場合、各売主が重要事項説明義務を負うため、共同売主全員が説明書に記名し、各取引士が説明することが必要(1社単独では足りない)で違反。イ:売主の事務所での申込・契約はクーリング・オフの対象外(法37条の2第1項、施行規則16条の5)で、告知書面交付不要と判断したのは合理的(申込が事務所内のため非対象)で違反しない。ウ:規約案は重要事項説明事項(法35条、規則16条の2第1号)で省略不可、違反。エ:工事完了前の手付金等は5,000万円×5%=250万円超なら保全措置必要(法41条)、500万円は保全必要だが、その判断と概要記載省略は違反。違反3つで正解3。
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