宅地建物取引士試験 平成17年(2005年)10月 問6: BはAに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付でその旨の登記をした。Aと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借

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権利関係
自己所有の土地を売却するAの売買契約の相手方に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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問題本文

BはAに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Aは同日付でその旨の登記をした。Aと甲建物の賃借人との関係に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

選択肢

  • 1.Bは、平成15年2月1日に甲建物をCに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡していた。Cは、この賃貸借をAに対抗できる。
  • 2.Bは、平成15年12月1日に甲建物をDに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Dは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できる。
  • 3.Bは、平成15年12月1日に甲建物をEに期間4年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Eは、平成16年4月1日以降もこの賃貸借をAに対抗できない。
  • 4.Bは、平成16年12月1日に甲建物をFに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Fは、この賃貸借をAに対抗できる。

正解

4. Bは、平成16年12月1日に甲建物をFに期間2年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Fは、この賃貸借をAに対抗できる。

解説

抵当権と建物賃借権の対抗関係。平成15年民法改正(平成16年4月1日施行)で短期賃貸借保護(旧民法395条)は廃止されたが、改正法附則により施行前に成立した短期賃貸借(建物3年以下・土地5年以下)は施行日から3年間(平成19年4月1日まで)に限り従前の規定により保護される経過措置がある。抵当権設定登記後の賃借権は原則として抵当権者に対抗できない(民法177条)が、(i)抵当権設定登記前に対抗要件(借地借家法31条の引渡し等)を備えた賃借権、(ii)経過措置期間中の短期賃貸借、(iii)抵当権者の同意の登記(改正後387条)、は例外的に対抗可能。

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