宅地建物取引士試験 令和6年(2024年)10月 問12: 賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を 3 年として、借地借家法第 38 条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期

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権利関係
法律行為に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

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問題本文

賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を 3 年として、借地借家法第 38 条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

選択肢

  • 1.Ｂが建物の引渡しを受けた後にＡが建物をＣに売却して建物所有者がＣに変わった場合、Ｂは、契約①の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できるが、契約②の場合ではＣに対して賃借人であることを主張できない。
  • 2.契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第 32 条に基づく賃料減額請求をすることができる。
  • 3.Ｂが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Ａに反対の意思表示をしないＤは、建物の賃貸借契約に関し、Ｂの権利義務を承継する。
  • 4.契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。

正解

3. Ｂが契約期間中に相続人なしで死亡した場合において、婚姻はしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄがあるときは、契約①の場合も契約②の場合も、Ａに反対の意思表示をしないＤは、建物の賃貸借契約に関し、Ｂの権利義務を承継する。

解説

定期建物賃貸借(借地借家法38条)と普通建物賃貸借の比較問題。賃借権の対抗要件は建物の引渡し(借地借家法31条、両者共通)。賃料減額請求権(借地借家法32条)は普通建物賃貸借には適用、定期建物賃貸借では特約により排除可能(38条9項)。賃借人死亡時の事実上の夫婦・養親子の同居者保護(借地借家法36条)は普通建物賃貸借のみで定期借家にも適用(38条10項類推、両者共通保護)。定期借家は書面又は電磁的方法で契約可、公正証書必須ではない(38条1項)。

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