宅地建物取引士試験 令和7年(2025年)10月 問10: Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この

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権利関係
所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。

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問題本文

Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

選択肢

  • 1.Ｂは、甲土地の引渡しの日から 11 年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から 1 年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。
  • 2.甲土地の引渡しの日から 3 年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から 4 年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。
  • 3.甲土地の引渡しの日から 1 年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から 3 年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
  • 4.売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から 1 年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。

正解

3. 甲土地の引渡しの日から 1 年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から 3 年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。

解説

売主の契約不適合責任に関する民法・宅建業法の複合問題。民法566条の通知期間(契約不適合を知った時から1年以内)と消滅時効(民法166条で5年又は10年)、宅建業法40条の特約制限(引渡しから2年以上の特約有効)、悪意・重過失売主の場合の特約無効規定(民法572条)が論点。肢3は売主悪意の場合、特約が無効となり民法の原則(知って1年・除斥10年又は時効5年)に戻るが、宅建業者か否かにかかわらず同じく民法ルールに服するため結論は変わらず誤り。

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