宅地建物取引士試験 令和7年(2025年)10月 問11: ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述

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権利関係
所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。

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問題本文

ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

選択肢

  • 1.甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。
  • 2.本件契約の存続期間が 50 年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。
  • 3.本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が 50 年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13 条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。
  • 4.本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を 20 年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20 年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。

正解

3. 本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が 50 年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13 条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。

解説

借地借家法の借地権に関する問題。建物登記の名義(借地借家法10条の対抗要件は土地賃借人本人名義の登記が必要、配偶者名義は不可、最判昭41.4.27)、定期借地権(借地借家法22条、23条)、事業用定期借地権(23条1項・2項)の要件比較を問う。事業用借地は専ら事業用建物所有目的・10年以上50年未満で書面(公正証書)、買取請求権排除等の特約可。本肢3は50年・事業用なら22条の一般定期借地としても可で正しい。

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