宅地建物取引士試験 令和7年(2025年)10月 問25: 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

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権利関係
所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。

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この問題の本文・選択肢・正解・解説(展開)

問題本文

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

選択肢

  • 1.価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
  • 2.収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手段であり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用される。
  • 3.原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の 2 つの方法があり、これらは併用するものとする。
  • 4.対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。

正解

1. 価格形成要因のうち個別的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。

解説

不動産鑑定評価基準の問題。価格形成要因の分類(一般的要因・地域要因・個別的要因の3区分、一般的要因が自然的・社会的・経済的・行政的要因に大別、個別的要因ではない)、収益還元法の適用範囲(自用不動産でも賃貸を想定して適用、基準総論第7章)、原価法の減価修正(耐用年数法と観察減価法の併用、基準総論第7章)、未竣工建物の前提鑑定(基準総論第5章)が論点。誤りは肢1で「個別的要因」と「一般的要因」を混同している。

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