宅地建物取引士試験 令和7年(2025年)10月 問26: 宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税課税事業者） が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、 宅地建物取引業法の規定によれば、

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権利関係
所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。

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問題本文

宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税課税事業者） が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、 宅地建物取引業法の規定によれば、 誤っているものを全て掲げたものは 1 から 4 のうちどれか。 なお、 代理、 媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。 ア Ａが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、 1 か月の借賃24 万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金 1,400 万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、依頼者の双方からそれぞれ 52 万 8,000 円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反する。 イ 現に長期間にわたって居住の用、事業の用その他の用途に供されておらず、かつ将来にわたり居住の用、 事業の用その他の用途に供される見込みがない宅地（ 1 か月の借賃 5 万円。消費税等相当額を含まない。）について、Ａは貸主から代理を依頼され、Ｂは借主から代理を依頼され、賃貸借契約が成立したので、Ａは貸主から 4 万円を、Ｂは、代理の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の 1.1 か月分を超えることについて借主から承諾を得たうえで、借主から 7 万円を報酬として受領したことは、宅地建物取引業法に違反しない。 ウ Ａは売主から媒介の依頼を、Ｂは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金 200 万円（消費税等相当額を含み、土地代金は 90 万円である。）の土地付建物の売買契約を成立させた場合に、依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、売主はＡに対して少なくとも 10 万 4,500 円、買主はＢに対して少なくとも 10 万 4,500円を支払わなければならない。

選択肢

  • 1.ア、イ
  • 2.イ、ウ
  • 3.ア、ウ
  • 4.ア、イ、ウ

正解

4. ア、イ、ウ

解説

宅建業法の報酬規制の総合問題。ア:店舗用建物賃貸借で権利金を売買代金とみなして計算可、双方から1か月借賃分(借賃ベース)+α合計を超えない範囲で双方合計1か月借賃分。権利金1,400万円ベース計算は売買換算で報酬合計の上限算出に使う。イ:長期間にわたって使用されていない居住用宅地の代理報酬は通常借賃ルール下では1.1か月分、空家特例適用なら別途。ウ:売買報酬の最低額計算(200万円以下5.5%、本肢は約11万円ベース)。アイウすべて違反であり正解は4。

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