宅地建物取引士試験 令和7年(2025年)10月 問7: Ａは自己の所有する甲建物を事務所としてＢに賃貸し（以下この問において「本件契約」という。）、その後、本件契約の期間中に甲建物の屋根に雨漏りが生じたため、ＣがＢか

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権利関係
所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。

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この問題の本文・選択肢・正解・解説(展開)

問題本文

Ａは自己の所有する甲建物を事務所としてＢに賃貸し（以下この問において「本件契約」という。）、その後、本件契約の期間中に甲建物の屋根に雨漏りが生じたため、ＣがＢから甲建物の屋根の修理を請け負い、Ｃによる修理が完了した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

選択肢

  • 1.ＢがＣに修理代金を支払わないまま無資力となり、賃料を滞納して本件契約が解除されたことにより甲建物はＡに明け渡された。この場合、ＣはＡに対して、事務管理に基づいて修理費用相当額の支払を求めることはできない。
  • 2.ＢがＣに修理代金を支払ったとしても、本件契約において、Ａの負担に属するとされる甲建物の屋根の修理費用について直ちに償還請求することができる旨の特約がない限り、契約終了時でなければ、ＢはＡに対して償還を求めることはできない。
  • 3.ＢがＣに修理代金を支払わない場合、Ｃは、Ｂが占有する甲建物につき、当然に不動産工事の先取特権を行使することができる。
  • 4.ＢがＣに修理代金を支払わないまま無資力となり、賃料を滞納して本件契約が解除されたことにより甲建物はＡに明け渡された。本件契約において、ＢがＡに権利金を支払わないことの代償として、甲建物の修理費用をＢの負担とする旨の特約が存し、当該屋根の修理費用と権利金が相応していたときであっても、ＣはＡに対して、不当利得に基づいて修理費用相当額の支払を求めることができる。

正解

1. ＢがＣに修理代金を支払わないまま無資力となり、賃料を滞納して本件契約が解除されたことにより甲建物はＡに明け渡された。この場合、ＣはＡに対して、事務管理に基づいて修理費用相当額の支払を求めることはできない。

解説

賃貸借における必要費・有益費の処理と事務管理・不当利得・先取特権・不動産工事の先取特権の論点総合。賃借人Bが第三者Cに修理を発注した場合、Aと修理人Cとの間に契約関係はなく、CはAに対して直接費用償還を求める法的根拠が原則ない(判例・通説)。事務管理は他人のためにする意思が必要で、Cは契約(Bへの修理請負)上の履行をしただけで事務管理は成立しない。必要費は賃借人が支出した場合、「直ちに」償還請求可能(民法608条1項)。

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