宅地建物取引士試験 平成16年(2004年)10月 問13: AはBに対し甲建物を月20万円で賃貸し、Bは、Aの承諾を得たうえで、甲建物の一部をCに対し月10万円で転貸している。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例

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権利関係
A所有の土地につき、AとBとの間で売買契約を締結し、Bが当該土地につき第三者との間で売買契約を締結していない場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

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問題本文

AはBに対し甲建物を月20万円で賃貸し、Bは、Aの承諾を得たうえで、甲建物の一部をCに対し月10万円で転貸している。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

選択肢

  • 1.転借人Cは、賃貸人Aに対しても、月10万円の範囲で、賃料支払債務を直接に負担する。
  • 2.賃貸人Aは、AB間の賃貸借契約が期間の満了によって終了するときは、転借人Cに対しその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対し対抗することができない。
  • 3.AB間で賃貸借契約を合意解除しても、転借人Cに不信な行為があるなどの特段の事情がない限り、賃貸人Aは、転借人Cに対し明渡しを請求することはできない。
  • 4.賃貸人AがAB間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Cに通知等をして賃料をBに代わって支払う機会を与えなければならない。

正解

4. 賃貸人AがAB間の賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除する場合は、転借人Cに通知等をして賃料をBに代わって支払う機会を与えなければならない。

解説

賃貸借と転貸の問題。①適法転貸の場合、転借人は賃貸人に対し直接賃料支払義務を負う(旧613条1項、賃料と転貸料のいずれか低い額が限度)。②建物賃貸借の期間満了等による終了は転借人に通知してから6ヶ月経過後に終了の効力(借地借家法34条)。③合意解除では転借人に対抗できない(最判昭62.3.24)。④賃料不払いによる解除では、原賃貸人は転借人に催告等する必要はない(最判昭37.3.29、最判平6.7.18)。

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